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[财富规划] 我的从买房到财务自由之路(真实经历)

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发表于 2018-8-20 23:07:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
  记录事情发生的来龙去脉及思考,便于以后进行反思,哪些事做的对,哪些事决断错误。
  2016年的思考:
  自从2015年开始就行离开工作,回归家庭,完全靠财务资产回报,过自由生活,及好多人所称的财务自由(财富自由),财务自由的定义每个人都不一样,核心的就是财务收入现金流能覆盖生活成本,本人从2014年开始就用手机记账软件记录正常的生活消费,基本上吃喝玩乐全加起来,除去已有的稳定财务收入(保本理财和保险理财),每年再需要10万的现金流收益就可以完成全面的财务自由了。
  从2015年一直考虑到2016年,计算各种收入项目,也找单位领导请辞,一直拖到2016年4月,才算办理完单位手续,同事说你可想清楚啊,离开单位,一年损失近20万(含奖金、福利等),别后悔啊!用了一年想的事情,当然是想清楚了,也做了压力测试,得失之间是互相转化的,得到了自由的时间,失去的是每个月的万元收入,我准备用自由的时间,把失去的每月现金流补回来,这样就算彻底财务自由了,在自己还差2年到50岁的时候,不再听命于别人,随心做自己喜欢的事情。
  退下来以后,还没有着手买买买,第一个想法就是改善生活水平。
  当时自己两套房子,一个是133平三室两厅的城市西部的小产权,一套是市中心的72平三室一廊的学区房,现在为了孩子,在学区房住着,2016年老人过来一起住,房子住得太挤,就有了换房子的想法。
  想换房子,又不想动手边的正在产生现金流的资金,就想到了把这个老房子卖出去,然后再稍微添点钱,在这个学区周围买个大点的。说看就看,骑着电动车,围着学区转,定位三室一厅的100平的房子,因为问的中介,我的学区房单价能过17000,周围的房子当时在10000左右,这样不花钱,或者稍微添点钱,就能换个大房子,没有资金压力,好的话还能添点现金进来。
  周围看了一圈,在学区北边的房子,
  因为有初中要合并到一个好的重点初中的传闻,房价开始蠢蠢欲动了,虽然还是老破小,重点看了一些单位宿舍,有个三室一厅一楼,还带一个小院,要价130万,单价12500,感觉太贵,小区还不方便停车,就拖着,如果120万,就可以考虑;又在本小区看了一个四楼三室一小厅的,有两间屋是个套间,110万,单价12000,回来自己画了一个户型图,包括家具家电怎么摆放之类,还在盘算的过程中,过了2个星期,一问,这个房子给卖了,白算计了一场。
  又去学区的东部、西部、南部看了一圈,不是小,就是贵(相比现在房价不知道多便宜,以后说),因当时就想用老房子换个房子,不想再掏钱、不想还房贷、没考虑利用房贷、杠杆什么的,没有投资的概念。
  实际上这在当时是非常错误的,适当的时候,必须看清趋势,然后加杠杆,对资产放大的时效性非常有效。
  转来转去,花了一个月的时间,因为目的是以房换房,所以可选范围很窄,无功而返。最后就想,算了,不买了,不给自己造压力啊。然后转念一想,既然为了住,还不如租一个大房子,然后把自己的房子租出去,以租换租,稍微添一点钱,也就一个月几百元,就能住上三室一厅大房子,这样多合适!
  思想一换天地宽,俗话说,思路一换、方法无限,为了还是上学方便,就在本小区内找,马上去中介,真巧,中介说在本小区的南区(距离500米内)有一套三室一厅的,赶紧去看,房子够大,四楼,是某某厅的单位宿舍,有传达室,房子有点旧,都是老式装修,在80-90年代应该是最新式的装修,院里还可以停车,电动车免费停,条件真不错,租金2万半年,相当于一个月3300,还可以接受,人家在市区东部还有新房子,这个房子不住,马上头脑一热就定了下来,交了中介费。
  当时是2016年3月中旬。
  第一次租住的房子,得到经验如下:
  有合适的房子,要根据是否需要配置新的东西,再谈价格,这个开始没谈,只说自己有家具家电,不用房主的,事后自己粉刷了一遍房子,有把厨房的破水槽扔了,自己定做了一个,水龙头换了好几个,插座换了一遍,装了新的晾衣架,窗户、门、木地板通通修了一遍,一共花了4000元,完全可以在租金中进行协商的。
  一说找房子就想着找中介,其实完全可以自己在小区转转,特别是带院的单位宿舍,
  问问传达室人员有没有正在出租的房子,人家一清二楚,比中介还快,而且不要中介费,同时租我楼上的,碰巧是孩子同级的同学,人家就是自己找的,还说看过我这个房子,最后没相中,才要的五楼的,他原来是在前面楼租房子住,家里老人来的,住不开,才找大房子的,你看长知识吧,呵呵,以后可不这么冲动了。
  对于老房子一定关注电线的负荷问题,好多是铝线,不是铜线的,这个房子的空调制冷效果不好,结果自己买了三个窗式空调,功率800w一个,接上插座,一会插座接头冒烟了,才发现是铝线,最后自己接的外接一平方的铜线,才算解决问题。
  还有一个是很多单位宿舍还是插卡式买电,不是市区计费供电,可以事后缴费,网上什么的都很方便,这个宿舍还是老式的买电买水,然后回来插卡,但是因为机关单位,很多规定,每次买电不能超过200度,每个月不能买2次,行政办公室的人一副官气,气人吧,到了夏天,电根本不够用的,打了几次嘴仗,也没有解决。
  大房子住上了,开始处理自己的房子了,因为楼层好,装修的也不错,电器也多,
  三个屋三个空调制冷效果都很好,下水道都改了直通楼下,不会堵(以前的时候几乎每个月都得疏通一次,挨家挨户收钱,租老房子的得注意),没用多长时间,就租了出去,一个银行的,也是本小区的,2700元/月,这样就相当于自己每个月花了600元,租了一个100平的大房子住,感觉挺合适。
  过了一个月,自己算了一笔账,自己这个房子,能够卖120多万,如果放在银行买理财,5%收益率,一年6万,一个月相当于5000元,才租2700元,等于少了2300元。如果用这些钱付我租房子的3300,一个月还能剩1700,加上原来那个小产权租出去1250元,这样每月收入近3000。住的问题解决了,我开始考虑现金流的增加了。
  2016年5月,开始在中介挂房子卖房子了,本来想买给我那个租客,她自己在小区也有学区房子,顶楼,她在南部也有新房子,为了孩子上学,现在没法卖了学区,买我这个,贷款额度也不够,我就考虑通过中介这条路卖了。
  当时我这个一等一区域的学区房还算平稳,
  价格不高17000-18000都有,我的房子是二楼,朝南,很多看房子的,有的嫌总价高,我报价128万,然后逐渐加到135万(现在看看那个时候真便宜),独家代理、搞促销什么的花招都用过,还是卖不出去。
  原因:1、想上学的因为这个房子占了名额,必须是3岁一下的才可以买,否则人家没法上学,这样卡掉了很多想买的。2、当时房价还没开始上涨,三月是最好卖的时候,过了就平淡了。3、城市东部开始火热了,很多投资的去那边买了,而且买的都涨了一些,没有人关注这边的老房子。
  最后一家中介给谈了一个客户,人家是在东部拆迁,给了100多万,
  手里不敢放钱,害怕贬值,自己准备生二胎,就像在市区最好的学区买个学区房,也不住,不影响租客,一切条件都很符合,就是价格最后谈到126万,磨了两次,就成交了,后来这个买家也成了朋友,后来我经常给他发信息说这边的最新房价,估计他现在得乐疯了,一年翻了一倍,想想就心酸。
  既然关注现金流,就没考虑那么多,手里的钱怎么分配呢,必须都换成能带来现金流的房产,而且给自己定的目标就是租金回报率不低于5%。
  说干就干,开始买房!
  户口已经从老房子迁出来,虽然说以后直升初中,怕以后出什么问题,还是想在小区买个小房子,落户口用(现在看当时这个决定有多正确!),中介给找了一个7楼,44平,51万,单价11600,中介说总价是这个小区里最便宜的了。办理完毕52万多,一次性付款,对方也挺高兴,是个老同志,自己还有房子,这个房子就是一直空着。
  当时买这个房子是另外一个学区,所以便宜,买了以后一问其他邻居,才知道这个房子是弹性学区,也就是可以自己选择上哪个小学,这无形中又增加了房子将来升值的潜力,前两天中介来电话问卖不卖,单价22000了,也就是总价102万,1年升值了一倍,不知道那个老同志知道了会怎么想,也后悔自己当时为何就买了一套。
  *老房子一定要增加面积,很多房子是房改房,阳台是算了一半面积的,现在房管局有政策,可以重新测量,拿到房产证后,就报了测量,跑了一大堆手续后,面积成了46.5平,多了2.5平,按照当时价格就是多了2.5万,现在价格等于多了5.5万,没有白跑,嘿嘿,小老百姓(行情603883,诊股)就这样一点一点挤出来小钱。
  房子有一定的装修,自己收拾了一个星期,修理了一下原来的家电,又从网上买了个32寸电视,700多元,就挂了出租,不到一天就租出去了,1500元一直租到现在,现在租金1550元,虽然回报率没有到5%,才3.5%,因为为了放户口用,就不计较了。
  *要是买学区房,一定要买老学区,那些合作办学的,在新区的学校,有名称没实力,老学区人丁兴旺,房子不愁出租,靠近市中心的房子没有空着的。
  这样,就拥有了第一套投资性的房子。
  开始买第二套。
  因为一开始就考虑的为了现金流,就得看出租回报率。所以必须有两个条件,一是租金年回报率5%以上,二是出租情况好,不能有空租期。这样就把范围锁定在市中心的几个公寓项目上了。
  当时看过银座晶都,因为旁边有本市最高楼,但是在修路,搞的这个地方不温不火,最后中介给介绍的万达公寓,当时中介搞活动,中介费1%,这个公寓属于万达商业的一部分,就一个单元,20多层,一层楼上户数不少,这个房子面积41平,正在出租中2900/月,几乎没有空租期(事实证明也如此),总价52万,当时说的税费得4万,实际一个月办理下来,税费2万,合着总价54万,年租金回报率6.4%,超过我的预期回报率,有这个回报率高兴的不得了,很快就成交了。
  经过一年的涨价,现在总价70-75万可以卖掉,因为现在我们这个城市去年到现在的限购,公寓火了,经常有打电话的问是否愿意卖。
  现在说说买公寓的经验和教训。
  经验方面:
  *这种核心商圈的小户型、低总价公寓,不愁出租问题,就看租金回报率是否合适,我的标准就是以这里的日租房的租金作为最低标准,我这个公寓租金2900,现在2800,问了好几个日租房,都是长租,没有空档期,租金2500-2700(他们按天出租,130-180元/天),回报率最低5.5%。当时很多标出租价格3000的,所以你接受5%的租金回报率的话,一定会租出去。
  *公寓的租金基本是按照套来算的,面积差个几平方,租金上没有什么太大关系,所以买公寓就看总价和出租回报率,只要合适,就可以入手,当然现在房子总价上去了,现在一套得65-70万左右了,但是租金观察基本没有变化(房子是用来住的,住的人出钱,租金老百姓可以说了算),所以现在的租金回报率下降到4.8%了。
  教训方面:
  *公寓房不要买紧挨电梯的,除非是为了经营用,不是出租居住用,因为多少电梯运行会有干扰,特别是晚上深夜,第一个租客说有神经衰弱,影响睡眠。我去问第二个租客,他说一点也听不见,我也去听过,不是很大声,轻微有一点,但多少是个影响。
  *虽然公寓按套出租,但买的时候可是按照面积算钱,当时考虑总价52万,低于当时的周围54万,可是这个面积小才41.99平,后来查了一下,那些都是48平的,这个问题忽略了,导致房屋单价买的时候并不低,以后买的时候也是按照面积,多少是吃亏的。
  现在手里的房子有两套带证的了。
  算了一下租金回报,一个月1500+2900+1250(小产权)=5650元了。继续考察买第三套房。
  当时我市房价还没有放量上涨,所以没想到买房子短期上涨套利,我是这样考虑的:继续以租金回报作为目的,在本市寻找回报率5%小区,当时的政策是跨区算第一套房,税率优惠,就准备在别的区考察。
  以电动车的行车时间半小时为限,最后看好了市区北边的青年居易小区,理由如下:
  1、全是小户型,总价不高(也考虑自己剩余资金不多了)。2、出租回报率高,能到5%。3、靠近中恒批发市场和药王楼药材市场,租客资源丰富(市中万达这边也有去租的)。4、紧靠长途汽车站,交通方便。5、有很多日租房,可以最后给他们。6、有学区概念,是本区第二好的小学(买的时候从中介处得知的)
  最后相中了一套36平,精装带家具家电,34万,卖家也挺有意思,从一个中介谈过,最后不知什么原因又不卖了,另外一个中介给介绍,一见面,我俩见面都笑了,怎么又是你,缘分,不卖都不行,现在都是朋友了。办理完35.5万多,办理完交割,在网上发了出租广告一天内晚上就租出去了,1550元/月,是在药王楼上班的外地办事处老总。
  时间是2016年7月,买了第三套房子,这个房子虽然是有点外观有点公寓性质,但是为70年产权的,所以名下住宅有了2套了,总租金月收入升到7200元。
  买了第三套房子,心里又痒痒了,觉得还得收租子,再增加资产现金流收入,觉得还是青年居易的房子总价低,租金回报率高,就又委托中介那个小伙子给再找一个小面积的,带租约的,不出一个星期,他就给找了一个小区内一个28平的(实际是27.1平),二楼北向,28万,办理完毕29万,正在出租中1200元/月,还有半年租期,没有给租客涨价,后期可以租1300元。
  很顺利的办理完毕,房主说家具都是在家具城买的好的,还有电器都是名牌的,最后又加了3000元,也没有多计较,就同意了。
  这样在2016年8月,又买了第四套房子(全都是小房子,呵呵),
  住宅数量为三套,租金现金流到了8400元/月,年租金收益10.8万元。
  到此,原定的财务自由的差额部分已经补齐,以自己为标准的财务自由的小目标实现了。
  而在2016年9月,本市出台了限购政策,本市居民最多三套,等于自己给自己限购了,呵呵,可怕的是限购后的一轮暴涨,如果晚出手买着这两套,2016年买最少要多花10万,现在的青年居易单价从10000(在2016年6月前单价7000,因为划了学区才一下子到了10000,政策的推力真大!)涨到近15000,涨了50%,现在28平的是40万左右,36平的50万左右,两套房子合计涨了25万。
  下面说说买着两套青年居易房子的得与失。
  有意思的是那个36平的房子,楼、单元、门牌号与我卖出的学区房一模一样,不失是一种命中注定该买的感觉。
  得到的经验和教训:
  *楼层都选择的2楼,属于黄金楼层,房屋都是精装修(28平的差点),家具家电都齐全,为出租省了不少心。这种无电梯的房子还是3楼以下好。
  *这种小户型有学区概念,户型小,总价低,对于外来人员可以为子女就学提供较低门槛,将来出手变现也快。学区是对增值影响较大的因素,买房子,要首要考虑这个。在本市各个区,好的学区的,没有太多小面积的房子,那得仔细寻找。
  *本市现在正大修地铁线路,正好在长途汽车站有一站,这个房子也算个地铁房,将来出租和出售都沾光。以后再买房子,对以上因素要全面考虑靠近地铁。
  得到的教训
  *36平的那个靠近青年居易东侧,最东头单元,围墙外就是铁路,过火车的时候多少有些动静,问过这个租客,他说没有感觉有什么,但是对于日租房,有法人不太愿意租,害怕碰上神经衰弱的顾客。要是能隔开一个单元就好了。
  *对于原房主的家具、家电,如果要加钱,完全可以让他拉走,这个谈判的筹码没有把握好,因为给你算的钱,完全可以买一套家具家电。
  开始买第五套房子。
  因为早就想把西边的小产权房子换成带产权的,从2016年底就想着卖了,就因为没有产权,133平三室两厅的房子也就是50万,只能租1250元,一个是租金回报率太低,一个是这个房子几乎不可能去住了,就决定卖了。和租客说好了,给中介报价48万,最终2017年4月46万成交(当时小区里有的房子说卖58万了,没法说,看自己需求),客户是个挺好老医生,钱得5月底给,就同意了。
  从2016年底就找新的公寓地段,因为限购了,只能买公寓,那个时候就盯上了东部万达对面的鑫苑国际城市花园的公寓,34平的48平的,因为对面就是万达广场商圈和高新产业园区,租赁需求比较强,34平租金1500-1700元/月,48平的1700-2000元/月,2016年的低的价格34平27万(办理完29万),48平的38万(办理完40万),回报率6%,比青年居易的还高,所以一直和中介小伙联系着,只要小产权一出手,就马上买一套34平的。
  因为限购,从2017年开始这个公寓价格一路上涨,从27万到29万到33万,今天是35万还没有卖的(前几天给朋友介绍的,只能买了两套48平的,47万一套,租金1700元),中介小伙给找了一个33万的,税费低,办完34万多,因为有贷款,也是5月底付完尾款,正好和小产权交割时间一样。房子带租约,1500元/月,租金我从6月开始收,还是没有涨价,还给租客买了新32寸电视和一个小冰箱,保持租客稳定性和好感。
  这样经过一番折腾,把小产权的转正了,租金涨了,还多出来一部分现金,
  还把房子放在了涨价通道的火车上,没办法,小老百姓就得精打细算。
  届此,实现住宅3套公寓2套(实际上这些房子还不如人家一套学区房值钱),租金现金流1550+2800+1100+1550+1500=8500元,年租金10.2万,自己还算满意。
  现在反思一下租金回报的问题。
  在考虑依靠租金回报的时候,也曾考虑,将来会不会有人租房子住,万一租不出去或租金下降怎么办?通过与租赁过程和与租客交谈,分析判断如下:
  *本市为省会二线,人口净流入稳定,小户型的租客都是打工者、生意人、日租房,这个群体庞大。
  所选的房子都在核心商圈,工作聚集区,租赁需求稳定,精装小户型受欢迎。
  *租金是受承租人收入水平决定和通货膨胀影响,现在工资一直在涨,劳动力成本一直上涨,租金这些年一直相应在上涨,正常每年涨个100元是正常的。
  *将来会不会受机构房屋持有者租房市场冲击,即使自持物业不让卖了,都只能出租的了,租金回报率低于5%,房企资金成本受得了?按照现在的房价,没有10%他们都不会干的?最终看看上海不是批了几块地,只能出租不能出售吗,过2-3年他们把房子盖起来就知道了,真正的租赁市场价格水平了。
  拭目以待。
  *另外看商务酒店和日租房、各类网络房屋租赁企业的日租金,都是在缓慢上涨的,他们是租赁市场的风向标。查了XX短租本市的价格,同类房型最便宜一个月租的98元一天,相当于月租金3000。
  自己的结论:所选的这类小房子的总租金金额不会降,会缓慢上升,预计5%年增长率。
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