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[财经头条] 上海首套房贷款利率下调:涸辙之鲋还是水漫金山?

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发表于 2018-8-10 12:00:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
特约撰稿人 平川
据21世纪经济报道消息,中国工行银行和中国农业银行(601288)本周四起调整上海首套房贷款利率折扣,从95折降至9折,二套房贷款利率维持基准利率上浮10%不变。
考虑到当下货币政策相对放松的背景,上海首套房贷利率下调会不会成为楼市下跌的结束、以及上涨的开始呢?未来会不会重走水漫金山,灌溉楼市这捆铁杆庄家的老路呢?
首先,从全国范围来看,下调房贷利率的银行仅占不到1%;截至上个月,全国首套房的平均利率仍在上涨。
据融360发布的最新房贷市场报告:2018年7月,全国首套房贷款平均利率为5.67%,相当于基准利率的1.157倍,同、环比分别上涨68个基点和3个基点。同月,全国二套房贷款平均利率为6.03%,环比上涨2个基点。在其监测的35城市533家银行中,8.82%在7月提高了首套房房贷利率,90.24%维持利率不变,另有不到1%的银行下调利率。
事实上,上海是全国一线城市中,首套房贷利率存在折扣的唯一存在。深圳四大行已将首套房贷款利率上调至基准利率上浮15%,北京首套房贷款利率则上调至基准利率10%-15%之间,两座城市二套房都是上浮20%。
一线城市银行资金更为充足,而且银行之间存在竞争激烈;加之房贷风险相对较低,所以存在较低的利率价格也是符合市场规律的。但过去一年房价大涨的三、四线城市,房贷利率依然在持续收紧。
所以,只能说上海是特例,无论在一线城市还是在放在全国来看。这种特例并不具备普遍意义,更不代表任何放松的趋势。
其次,从政策导向上来看,今年7月召开的中央政治局会议已经定调,要“坚决遏制房价上涨”。
从之前的“坚决遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”,去掉“过快”意味当下政策连房价缓慢上涨都无法容忍,无疑是变得更加严格了,何谈放松?
在中央定调之后,住建部在8月做出了强硬表态,要对地方房地产调控工作进行考核,对“工作不力、市场波动大、未能实现调控目标”的地方坚决问责。基于上述政策取向,2018年下半年以来,房地产市场抑制政策是不断趋严的。仅7月份,就有超过40个城市发布各类房地产调控升级的政策。
总之,一个月前中央才定调的房地产政策取向,不可能立即转向。即使转向,也一定是由中央政治局会议这个级别做出决定;某个一线城市下调首套房贷利率,承担不起这个政策表达,恐怕更多是“资产幻觉”的一厢情愿。
最后,必须要清楚的是,一旦遇到经济下滑就祭出房地产这个夜壶的日子,恐怕已经过去了。
要理解中央为什么要拼命抑制房价,就必须要清楚中央为什么要去杠杆,并在去年年底的中央经济会议上将其作为三大攻坚任务之一。
当下中国最大的问题就是非金融企业的杠杆率问题:每年非金融企业的利息大概等于GDP相比上一年的增量,而且还在疯狂上升   如果不去遏制这个趋势,前方不远处就是万劫不复的悬崖。所以去杠杆不但正确,而且势在必行。
去杠杆又和房价有什么关系呢?可以引用光大证券(601788)全球首席经济学家彭文生最近的演讲来回答:房价不跌,难以去杠杆。
这个判断的逻辑如下:
1)其他生产要素都可以再生,但土地不可重置再生。严格意义上来讲,土地的生命周期是无限的   当然对个人来讲是有限的,法律规定70年的租期,但这并不妨碍它拥有最好的信贷价值。所以对银行来说,借贷人最好的抵押品,就是生命周期和回报周期最长的土地。
2)  土地的生命周期长,所以土地价格和利率关系很大,自带金融属性。所谓的房地产泡沫,根本问题就是金融;没有金融的扩张,没有信贷的扩张,就不会有泡沫。所以当金融紧缩到一定程度之后,就必然会影响到房价   信贷和房地产是一个硬币的两面。
3)所以,金融周期实际上就是房地产作为载体的杠杆波动:金融周期上半场,房价上升,杠杆上升;金融周期下半场,房价下降,杠杆下降。
杠杆不仅意味着金融风险,也意味着对资源的占用。谁的杠杆率高,占有的资源就多   这就是国企和地方Z/F杠杆率太高的原因,因为他们占据的资源更多。但如此以来,就会对民企进行挤压  实际上是房地产和金融一起挤压了实体经济。
这也是中央定调“制造业立国”并强力打压房价的原因,没有一个强国是依靠盖房子屹立于世界民族之林的。既然信贷和房地产是一个硬币的两面,所以去杠杆就一定意味着对房地产市场的抑制,而这个抑制不可能从根本上放松。
所以,只要金融去杠杆的攻坚战仍在进行,只要制造业立国的政策取向未变,房地产就不可能翻出什么浪花来。
【本文系独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。】
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