上海首套房贷款利率下调：涸辙之鲋还是水漫金山？

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特约撰稿人 平川
据21世纪经济报道消息，中国工行银行和中国农业银行(601288)本周四起调整上海首套房贷款利率折扣，从95折降至9折，二套房贷款利率维持基准利率上浮10%不变。
考虑到当下货币政策相对放松的背景，上海首套房贷利率下调会不会成为楼市下跌的结束、以及上涨的开始呢？未来会不会重走水漫金山，灌溉楼市这捆铁杆庄家的老路呢？
首先，从全国范围来看，下调房贷利率的银行仅占不到1%；截至上个月，全国首套房的平均利率仍在上涨。
据融360发布的最新房贷市场报告：2018年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率的1.157倍，同、环比分别上涨68个基点和3个基点。同月，全国二套房贷款平均利率为6.03%，环比上涨2个基点。在其监测的35城市533家银行中，8.82%在7月提高了首套房房贷利率，90.24%维持利率不变，另有不到1%的银行下调利率。
事实上，上海是全国一线城市中，首套房贷利率存在折扣的唯一存在。深圳四大行已将首套房贷款利率上调至基准利率上浮15%，北京首套房贷款利率则上调至基准利率10%-15%之间，两座城市二套房都是上浮20%。
一线城市银行资金更为充足，而且银行之间存在竞争激烈；加之房贷风险相对较低，所以存在较低的利率价格也是符合市场规律的。但过去一年房价大涨的三、四线城市，房贷利率依然在持续收紧。
所以，只能说上海是特例，无论在一线城市还是在放在全国来看。这种特例并不具备普遍意义，更不代表任何放松的趋势。
其次，从政策导向上来看，今年7月召开的中央政治局会议已经定调，要“坚决遏制房价上涨”。
从之前的“坚决遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，去掉“过快”意味当下政策连房价缓慢上涨都无法容忍，无疑是变得更加严格了，何谈放松？
在中央定调之后，住建部在8月做出了强硬表态，要对地方房地产调控工作进行考核，对“工作不力、市场波动大、未能实现调控目标”的地方坚决问责。基于上述政策取向，2018年下半年以来，房地产市场抑制政策是不断趋严的。仅7月份，就有超过40个城市发布各类房地产调控升级的政策。
总之，一个月前中央才定调的房地产政策取向，不可能立即转向。即使转向，也一定是由中央政治局会议这个级别做出决定；某个一线城市下调首套房贷利率，承担不起这个政策表达，恐怕更多是“资产幻觉”的一厢情愿。
最后，必须要清楚的是，一旦遇到经济下滑就祭出房地产这个夜壶的日子，恐怕已经过去了。
要理解中央为什么要拼命抑制房价，就必须要清楚中央为什么要去杠杆，并在去年年底的中央经济会议上将其作为三大攻坚任务之一。
当下中国最大的问题就是非金融企业的杠杆率问题：每年非金融企业的利息大概等于GDP相比上一年的增量，而且还在疯狂上升   如果不去遏制这个趋势，前方不远处就是万劫不复的悬崖。所以去杠杆不但正确，而且势在必行。
去杠杆又和房价有什么关系呢？可以引用光大证券(601788)全球首席经济学家彭文生最近的演讲来回答：房价不跌，难以去杠杆。
这个判断的逻辑如下：
1）其他生产要素都可以再生，但土地不可重置再生。严格意义上来讲，土地的生命周期是无限的   当然对个人来讲是有限的，法律规定70年的租期，但这并不妨碍它拥有最好的信贷价值。所以对银行来说，借贷人最好的抵押品，就是生命周期和回报周期最长的土地。
2）  土地的生命周期长，所以土地价格和利率关系很大，自带金融属性。所谓的房地产泡沫，根本问题就是金融；没有金融的扩张，没有信贷的扩张，就不会有泡沫。所以当金融紧缩到一定程度之后，就必然会影响到房价   信贷和房地产是一个硬币的两面。
3）所以，金融周期实际上就是房地产作为载体的杠杆波动：金融周期上半场，房价上升，杠杆上升；金融周期下半场，房价下降，杠杆下降。
杠杆不仅意味着金融风险，也意味着对资源的占用。谁的杠杆率高，占有的资源就多   这就是国企和地方Z/F杠杆率太高的原因，因为他们占据的资源更多。但如此以来，就会对民企进行挤压  实际上是房地产和金融一起挤压了实体经济。
这也是中央定调“制造业立国”并强力打压房价的原因，没有一个强国是依靠盖房子屹立于世界民族之林的。既然信贷和房地产是一个硬币的两面，所以去杠杆就一定意味着对房地产市场的抑制，而这个抑制不可能从根本上放松。
所以，只要金融去杠杆的攻坚战仍在进行，只要制造业立国的政策取向未变，房地产就不可能翻出什么浪花来。
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