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[财富规划] 你一定会遇到的买房难题

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发表于 2018-5-19 23:07:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
  今天分享的案例是关于买房的,在“要不要买房、在哪买房”的问题上,主人公非常纠结,迟迟做不了决定。
  以下是基本信息:
  家庭情况
  主人公:小Q
  坐标:某三四线城市
  年龄:85后
  职业:事业单位职工
  家庭情况:老公在本市的一个县城做公务员,目前夫妻两地分居;家有一女,学龄前
  收支情况
  收入:夫妻年工资共11万,年公积金提取2.5万
  支出:每年生活费6万,老公房租每年3000元,每年养车费用2万,每年车贷2.7万(还需还2年),每年保费4326元
  资产情况
  金融资产:现金2万,货基5万,理财产品5万,定期6万(准备用作孩子教育基金),P2P产品2万,基金 5万(每月定投1200)
  固定资产:自住房产1套,市值60万;在当地省会城市投资房产1套,市值60万,目前正在出租,每月房租刚好用于还房贷,2022年还清
  理财困惑
  该在哪里投资一套房产?资金如何筹集?
  想法一:在丈夫工作的县城买一套房,自住的同时租一间给同事住,等升值了再卖掉。
  想法二:在本市买一套学区房,以后孩子上学便利一些,买了之后也是先出租。
  想法三:把省会的房子卖掉,筹钱买本市的房子。
  任何一个理财目标或理财困惑,都离不开基本的财务分析。所以,老规矩,规划君先从两个表入手,来分析下小Q一家目前的财务情况。


  * 注:由于小Q未告知省会投资房产的负债金额,且租金刚好覆盖房贷,所以这里未计算房贷;私家车属于自用消耗品,故未计入资产表。
  1、结余率不理想,提升空间有限
  小Q一家目前的年结余率只有15%,每年结余金额2万元左右。单从结余率看,处于相对较低的水平,而且提升空间也有限。
  小Q有2.7万的车贷,还有两年半还清,每年公积金提取的2.5万元都是用于填补这一块了。即使两年后车贷还清了,在收入不变的情况下,年结余率可以提升到35%,也只是刚及格的标准。
  再加上夫妻俩一个在事业单位,一个是公务员,都属于工作稳定、工资增长较慢的职业,想靠未来收入快速增长来投资买房,是比较困难的。
  2、理财收益较低,提升高收益率产品比重
  小Q目前有金融资产25万,其中现金+定期+货基就占据了13万,占比52%,这部分资产综合年化收益率不到3%,收益非常低。
  不过,从来信可以看出,小Q这样的资产分配方法,更多是为了孩子未来的教育金做准备,担心有什么闪失。
  其实,在实际生活中,孩子的教育费用并不是一次性大额支付,更多是细水长流式的付出。
  所以,从提升理财收益率角度考虑,建议小Q保留现金1万、货基3万,其它9万配置到收益率较高的银行理财产品、优质互联网固收产品里为宜。
  在工资收入不能大幅增长的情况下,提升理财收入等被动收入就至关重要了。
  3、房子不在于多,而在于精
  分析完了收支和资产配置,我们回归到投资买房这个核心问题上。从小Q当前的情况看,最适合的做法是卖掉省会城市房产或自住房产,然后在本市贷款买一套学区房。
  理由有三:
  第一、在丈夫所在县城买房,意义不大
  这个很好解释。小Q丈夫目前的房租是每年3000元,不算高,完全可负担。另外,“县城”相对小Q所在的“市”,是低一个行政级别的,从未来发展看,不及“市”好。
  第二,在小Q所在市里买房,用处更多
  小Q此次买房,更多的是投资,所以房子未来有多大升值空间是首先要考察的。
  一套房子,未来值多少钱和很多因素有关。比如房屋本身质量和装修情况、小区环境、交通是否便利、周围医院超市商场配置情况、配套中小学等。
  尤其是最后一个条件——配套中小学。在目前就近入学的政策方针下,学区房的含金量还是明显高于其它因素的。
  再加上小Q将来打算让孩子在市里上学,所以,无论从投资升值还是上学便利,在市里买一套适合的学区房都是最优解。
  如小Q所说,目前即使买了也不着急住,可以先出租,规划君完全赞同。让每一套房子都发挥它最大的价值才是理财的根本,买了却闲置简直是浪费。
  第三,置换房产,压力最小
  按照目前市里房价8000 - 9000/米计算,买一套100平米的房子,总价就得将近100万了。即使按照30%的首付比例,也需要准备30万的首付资金。
  用小Q目前的金融资产肯定是不现实的,最合理的办法是卖掉一套房产来付首付。
  卖哪一套呢?从小Q提供的有限信息看,规划君觉得都可。
  因为省会城市房子的优势在于位置好,毕竟省会的发展前景优于小Q所在的市,但是卖掉的好处是可以拿到钱直接买投资房。
  如果卖目前自住的房子,好处是留下省会城市房产,麻烦的是得操心搬家、装修等各种问题。
  小Q一直有一个心结,认为把省会这种二三线城市的房子卖了,来买三四线小城市的房子不划算。理论上来说,是不划算的,但是具体到小Q家这种情况,除了考虑未来升值空间,还得考虑房子的实用性。
  不是最后的最后
  投资不是追求简单的财富增长,还得和生活相结合。尤其是在买房这个问题上,当解决了居住和子女教育的需求之后,再来考虑投资这个属性,如果能把投资和自身需求结合起来,当然更完美了。
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