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[叶檀] 你可能不信东北楼市大面积复苏不要再忽视东北了!2018-04-17

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发表于 2018-4-17 10:39:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
你可能不信东北楼市大面积复苏不要再忽视东北了!
   
2018/4/17
   
说出来你可能不信,东北楼市正在大面积复苏。
   
2018年3月14日,国家统计局发布数据,1到2月全国房地产开发投资10831亿元人民币,同比名义增长9.9%,增速同比2017年上升2.9%。
   
商品房销售额快速增长,1到2月东北地区商品房销售额同比涨35.2%,领涨全国;西部地区商品房销售额增速仅次于东北地区,同比上涨30.2%;东部地区在调控政策等影响下,商品房成交面积下滑。
   
省会和中心城市的刚需改善,成为这一轮东北房价上行的支撑。
   
以目前公布2018年棚改计划开工数据的171个城市,综合2018年2月二手房同比/环比涨幅,进行排名分析。
   

   
东北主要省会城市和卫星城,都没有进入2018棚改的前十或者后十名,大连只是出现在棚改最少城市的第16名,但房价上涨一点儿不含糊,被迫出台限购政策。
   
不管东北经济复苏到了何种程度,房价已经复苏了。
   

   
一、大连一年的时间补涨三年差价?
   

   
2017年大连楼市的主题是两个字,补涨,商品住宅增量和存量一起上涨。
   
补涨的基础是供地不足。2017年全年住宅及商服用地累计供应319平米,同比下降26.6%。累计成交229万平米,同比下降66.4%。尤其是主城区地块有限
   
楼面价不断攀升。2017年全市成交地块楼面价达到4310元/平米,同比增长30.1%。
   
市区地块越稀缺,就越受到追捧。
   
去年全年,大连共有5宗地块溢价率在90%以上,溢价率之王是由新希望(000876)家园竞得的沙河口区大城(2017)-1号地块,建筑面积5.73万平米,地块起始楼面价5423元/平米,成交楼面价14798元/平米,溢价率173%。年度楼面价冠军是万科竞得的甘井子区大城(2017)-18号地块,建筑面积18.9万平米,楼面地价19204元/平米。
   
雪上加霜的是,土地供应不足,新房供应量也不太够。
   
2017年市区商品住宅销售面积747万平米,同比增长18%,达到2013年以来新高。较宽松的政策,吸引大批环京津需求外溢客户以及东北客户。2017年销售均价为12057元/平米,同比上涨13.06%,全市销售均价达到近5年新高。
   
于是乎,开发商纷纷将基准价位调制1万以上,因为各区域开发商集中开盘,全年新增供应量高峰集中在8月和11月。
   

   
二手房方面,2017年市内五区累计销售52375套,同比增长44%。因为新房市场量价齐涨,供应不足,众多意向客户就转向二手房市场,结果很明显,2017年市区二手房成交量大幅攀升。
   
二手房各类户型中,120平米以下纯刚需和改善类产品同比增幅最快,50平米以下销售套数同比增长达55%。二手房客户其实在预算方面低,加上均价增长快,众多刚需客和改善客只能压缩面积,小户型产品销量进一步增长。
   

   
二、沈阳居住用地供应居然创八年新低
   

   
沈阳2017年房价与大连类似。土拍市场风起云涌,房企厮杀随处可见,高溢价地王频频刷新纪录。
   
2017上半年,沈阳连续四个月无地供应,随着企业土地储备下降,新推地块价格不断走高。
   
据沈阳地产研究院统计,2017年沈阳市土地市场共推出63宗经营性用地,供应面积同比减少10.8%。其中居住用地推出40宗,供应面积同比减少20.4%,创下近8年供应最低记录。
   
2017年年初,沈阳土地市场住宅用地供应量较高,4月份出台“去库存,限供应”政策,3到7月土地市场零供应。8月份Z/F出台,增加土地供应,表示2017年供应住宅用地规模不低于2016年水平。因此,从8月开始,土地市场迅速升温。土拍市场在12月份达到高潮,当月推出居住用地面积总量高达78.6万平方米,占全年供应量的35.8%。
   

   
根据易居克尔瑞数据,沈阳居住用地成交主要集中在铁西、浑南、于洪区,占全市总成交幅数的67.5%。品牌房企众多,整体向刚需转变。
   
于洪新城是最热板块之一,在恒大、碧桂园多年攻城略地之后,万科、旭辉、美的、招商纷纷杀入,成交楼板价节节攀升。
   
老城区铁西,二环到三环之间,成为兵家必争之地,铁西区JK2016-37中南世纪城东地块,成交楼板价3550元/平米,溢价率152.48%,是去年最高,以1.0以上1.8以下容积率计算,未来的洋房产品价格会从8000起跳。
   
沈阳2017全年商品房住宅成交均价较2016年上涨1205元/平,涨幅为17.2%。销售面积达到1580万平米,也创下近年最高。成交量和均价大幅上升接近8000元/平米,70-90平米刚需户型开始主导市场。
   

   
三、东北还在去库存?真是一股泥石流
   

   
2017年,全国主要一二线城市政策收紧,三四线城市大规模棚改,大连独避徯径。
   
早在2016年,大连市Z/F就出台政策解除限购,鼓励购房刺激市场需求,去库存从那时起成为主流。进入2017年之后,大连并没有随大流进行地产限购限售升级,只在2017年5月提高基准利率,二套房贷上浮10%利率,是政策洼地。
   
在相对宽松政策环境下,大连去库存效果显著,2017年全年,金地拿地4宗、万科2宗、保利、中海和大华均有1宗入手,旭辉夺得警务训练地块,地王频出拉升了房价,开发商为将来的扩张热身。
   
宽松政策,加上整体供小于求,销量创下近五年新高。根据第三方机构数据,截止2017年12月底,大连商品住宅去化周期为20个月,存量与去化周期同步下降。
   

   

   
供不应求,存量告急,房价不涨才怪。
   
于是,今年3月22日,大连市Z/F发布,正式开启限购、限贷政策。规定大连市居民在中山区、西岗区、沙河口区及高新区,拥有2套及以上住房的,暂停向其销售中心城区住房;非大连市居民在中心城区没有住房,可购买1套。凡是在限购区的新购房者,取得产权证书满2年方可交易。
   
心疼刚需和改善房客一秒钟,未来一年,你们是否还能买得起房?
   
现在的沈阳楼市,就像上涨中的大连,刚需改善类房型成为市场主流。根据中原地产的最新数据,2018年3月,沈阳商品住宅新增供应46万平米,环比大幅上涨262%,成交106万平米,环比上涨141%,成交均价8397元/平米,环比上涨5%。当前库存总量1708万平米,去化周期大约13.5个月,存量持续下降。
   
看来,沈阳房价上涨也挡不住了,不知道何时出台限购政策?
   
注:图片无法显示,朋友们可以戳以下地址看原文:
   
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